Die steuerlichen Folgen des Eigentums einer niederländischen Immobilie für einen außerhalb der Niederlande wohnhaften Eigentümer
Wenn Sie außerhalb der Niederlande wohnen und eine Immobilie in den Niederlanden besitzen, gelten für Sie verschiedene Steuern, die ich nachfolgend erläutern werde. Den Ausgangspunkt bildet der Erwerb einer Immobilie oder einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses. Des Weiteren wird vorausgesetzt, dass sich die Immobilie in Privatbesitz befindet.
Besteuerungsrecht
Obwohl Sie nicht in den Niederlanden wohnen, sind die Niederlande zur Steuererhebung berechtigt.
Das Besteuerungsrecht von Einkünften aus Immobilien steht nämlich dem Land zu, in dem sich die Sachen befinden. Dies ist in Steuerabkommen festgelegt.
In Ihrem Wohnsitzland sind Sie für das Welteinkommen steuerpflichtig. Das bedeutet, dass Ihr Wohnsitzland auf der Grundlage der dort geltenden Gesetze auch Steuern für die Einkünfte aus Ihrer niederländischen Immobilie erheben will. In Ihrem Wohnsitzland können Sie jedoch eine Steuerermäßigung zur Verhinderung einer Doppelbesteuerung beantragen.
Niederländische Einkommenssteuer
Der Privatbesitz eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung wird in den Niederlanden im Prinzip in Box III besteuert. Das bedeutet, dass Sie steuerlich eine fiktive Rendite der niederländischen Immobilie berücksichtigen müssen. Diese fiktive Rendite wird besteuert, die etwaigen tatsächlichen Erträge werden nicht besteuert und die Kosten sind steuerlich nicht absetzbar. Ein Verkaufsgewinn wird nicht besteuert und ein Verlust bei Verkauf ist nicht absetzbar.
Bis zum 1. Januar 2017 lag die fiktive Rendite bei 4 %. Die diesbezügliche Besteuerung betrug 30 %, sodass sich die Steuererhebung auf 1,2 % (30 % × 4 %) belief. Diese Steuerabgaben mussten für den von der Stadt oder Gemeinde festgestellten Immobilienwert entrichtet werden. Die Aufnahme eines Kredits für den Hauskauf, die Instandhaltung oder Sanierung der niederländischen Immobilie wird vom in Box III zu berücksichtigenden Wert abgezogen.
Ein abgabenfreies Vermögen in Höhe von 30 360 € (Betrag 2019) wird auf den steuerpflichtigen Wert angerechnet. Wenn Sie die Immobilie zusammen mit Ihrem Partner erworben haben, muss jeder von Ihnen beiden die Hälfte des Wertes angeben und haben Sie beide jeweils Anspruch auf das abgabenfreie Vermögen.
Angenommen, dass die Stadt oder die Gemeinde den Wert einer niederländischen Immobilie auf 250 000 € festgesetzt hat. Dann musste der Eigentümer davon 1,2 % an Einkommenssteuern für (250 000 € -/- 30 360 €) zahlen, also 2 635 €.
Seit 2017 gilt in Box III keine feste fiktive Rendite von 4 % mehr. Je höher der Wert ist, umso höher sind die Steuerabgaben. 2019 gelten in Box III die folgenden fiktiven Renditen:
Vermögen 30 360 € – 102 010 €: 1,94 %.
Vermögen 102 010 € – 1 020 096 €: 4,45 %.
Vermögen über 1 020 096 €: 5,6 %.
Das obige Beispiel eines Wertes von 250 000 € bedeutet dann: 1,94 % von (102 010 € -/- 30 360 €) + 4,45 % * (250 000 € -/- 102 010 €) = 1 390 € + 5 234 € = 7 975 €. Dieser Betrag wird mit einem Steuersatz von 30 % besteuert, sodass die zu zahlenden Steuern 2 392 € betragen.
Niederländische Grunderwerbssteuer
Beim Kauf einer Immobilie in den Niederlanden wird eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 2 % der Kaufsumme fällig.
Niederländische Umsatzsteuer
Wenn Sie in den Niederlanden eine Immobilie erwerben, die neu ist (das Objekt wurde vor weniger als zwei Jahren in Gebrauch genommen), müssen Sie auf den Kaufpreis den niederländischen Umsatzsteuersatz von 21 % zahlen. Wenn Sie die Immobilie dauerhaft als Ferienwohnung oder Ferienhaus vermieten, können Sie diese Umsatzsteuer zurückfordern. Auf die Miete müssen Sie 9 % Umsatzsteuer berechnen.
Liegt die Immobilie in einer Ferienanlage, kann unter bestimmten Bedingungen der Ferienpark die Umsatzsteuer entrichten.
Gemeindesteuern
Als Eigentümer der Immobilie müssen Sie auch Gemeindesteuern zahlen. Die Grundsteuer (und auch die Abgabe zugunsten der Wasserbehörde) variiert per Stadt oder Gemeinde und wird anhand des sogenannten Immobilienschätzwertes (WOZ-Wert) erhoben.
Schenkung einer Immobilie
Wenn Sie vor mehr als zehn Jahren aus den Niederlanden ausgewandert sind oder niemals in den Niederlanden gewohnt haben und Sie schenken die niederländische Immobilie, müssen Sie oder der Erwerber in den Niederlanden keine Schenkungssteuer zahlen. Sie müssen jedoch 2 % Grunderwerbssteuer entrichten.
Da Sie außerhalb der Niederlande wohnen, wird in Ihrem Wohnsitzland möglicherweise eine Schenkungssteuer erhoben.
Steuerpflicht im Todesfall in Bezug auf die niederländische Immobilie
Wenn Sie sterben und vor mehr als zehn Jahren aus den Niederlanden emigriert sind oder niemals in den Niederlanden gewohnt haben, ist keine niederländische Erbschaftssteuer fällig. Da Sie außerhalb der Niederlande wohnen, müssen Sie möglicherweise in Ihrem Wohnsitzland Erbschaftssteuer zahlen.
Zum Schluss
Im Obenstehenden habe ich mehrere steuerliche Aspekte einer Immobilie in den Niederlanden erläutert. Die Beschreibung fungiert ausschließlich als Hinweis und informiert nicht umfassend.
Besitzen Sie eine Immobilie in den Niederlanden oder erwägen Sie, eine solche Immobilie zu erwerben? Dann empfehlen wir Ihnen, sich gut über die steuerlichen Aspekte beraten zu lassen.
Wenn Sie Fragen haben oder weitere Informationen benötigen, dann können Sie sich wenden an:
drs. R.W.M. te Kaat
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