Ferienwohnung in den Niederlanden kaufen oder vermieten – 4 steuerliche Hinweise
Der Kauf einer Ferienwohnung in den Niederlanden kann eine attraktive Investition sein, sowohl für die Eigennutzung als auch für die Erzielung zusätzlicher Einnahmen durch Vermietung. Allerdings gibt es auch steuerliche Aspekte zu beachten, vor allem in Bezug auf die Einkommens- und Umsatzsteuer. Ich habe die 4 wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.
Von Daphne Vosbeek, Junior-Steuerspezialistin
Nicht nur viele Niederländerinnen und Niederländer sehen Chancen in einer Ferienwohnung in den Niederlanden. Auch Nachbarn aus Deutschland und Belgien finden ihren Weg in unser Land. Während es für Niederländerinnen und Niederländer schon kompliziert sein kann, sich in Steuer- und Gesetzesfragen auszukennen, ist es für ausländische Immobilienkäufer und -vermieter noch schwieriger. Schließlich funktionieren die Dinge hier anders als in Ihrem eigenen Land. Ich habe die 4 wichtigsten Punkte für Sie herausgesucht und erläutere sie kurz. Das ist sowohl für niederländische als auch für ausländische Käufer und Vermieter interessant.
1. Grunderwerbsteuer beim Kauf
Beim Kauf einer Immobilie, und damit auch einer Ferienwohnung in den Niederlanden, zahlen Sie Grunderwerbssteuer. Bei bestehenden Immobilien beträgt diese 10,4 % auf den Wert der Immobilie. Bei neuen Immobilien (< 2 Jahre alt) und Chalets zahlen Sie keine Grunderwerbssteuer, aber Sie zahlen 21% Mehrwertsteuer.
2. Jährliche kommunale Veranlagungen
Für eine Ferienwohnung in den Niederlanden sind verschiedene kommunale Steuern und Abgaben zu entrichten. Dazu gehören die Grundsteuer (OZB), die Müllabgabe, die Abwasserabgabe, die Steuer des Wasserverbandes und die Tourismusabgabe. Ich möchte Ihnen die zwei wichtigsten Punkte darstellen:
- Grundsteuer
Grundsteuer (OZB) entrichten Sie als Eigentümer einer Immobilie. Die Höhe der OZB ist ein Prozentsatz des ‚Werts des unbeweglichen Vermögens‘ (WOZ), also des Werts Ihrer Immobilie.
Die niederländische Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, bestimmt den WOZ-Wert der Immobilie. Sie bestimmt den Wert unter anderem auf der Grundlage der Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien, der Lage, der Größe und des Zustands der Immobilie. Sie erhalten den WOZ-Wert jedes Jahr über einen WOZ-Bescheid von der Gemeinde. Dagegen können Sie jährlich (innerhalb einer bestimmten Frist) Einspruch erheben.
- Tourismusabgabe
Wenn Sie Ihre Ferienunterkunft an Touristen vermieten, kann die Gemeinde eine Tourismusabgabe erheben. Die Touristen zahlen die Abgabe, aber Sie als Eigentümer sind dafür verantwortlich, sie zu vereinnahmen und an die Gemeinde abzuführen.
3. Ferienwohnung in den Niederlanden, die in Box 3 besteuert wird
Immobilien, die als Ferienunterkunft genutzt werden, können durch die Niederlande besteuert werden und unterliegen der niederländischen Einkommenssteuer. Für Steuerzwecke gilt die Ferienwohnung in den Niederlanden als Kapital. Es wird daher in Box 3 (Erträge aus Ersparnissen und Kapitalanlagen) besteuert. Der Wert der Immobilie abzüglich etwaiger Hypothekenschulden wird mit einem pauschalen Ertragssatz besteuert (Hinweis: Es sind Entwicklungen im Gange, die dies in den tatsächlichen Ertrag ändern könnten), der vom Gesamtwert des Vermögens abhängt.
Mieteinnahmen und Verkaufsgewinn
Die Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne einer Ferienwohnung in den Niederlanden werden im Rahmen der Einkommensteuererklärung nicht besteuert und die anfallenden Kosten sind nicht absetzbar. Wenn Sie die Ferienwohnung für einen längeren Zeitraum an jemanden vermieten, der Anspruch auf Mietschutz hat, zahlen Sie aufgrund der so genannten Leerstandsquote (leegwaarderatio) weniger Steuern.
Beispiel
Nehmen wir an, der WOZ-Wert Ihrer Ferienwohnung beträgt 250.000 € und Sie haben keinen Kredit für den Kauf der Immobilie aufgenommen. Pro Person beträgt das steuerfreie Kapital 57.000 €. Für das Steuerjahr 2024 schulden Sie 4.197 € an Einkommensteuer.
WOZ-Wert € 250.000
Freibetrag € 57.000 –
________
Wert in Box 3 € 193.000
Box 3-Einkommen € 11.657 (€ 193.000 * 6,04%)
Steuersatz: 36% x
________
Zu zahlende Steuern € 4.197
Leben Sie in Deutschland?
Die Niederlande haben ein Steuerabkommen mit Deutschland, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Das kann bedeuten, dass Sie in Deutschland eine Steuererstattung für die in den Niederlanden gezahlte Steuer erhalten.
Änderung der Box 3-Besteuerung ab 2023
Derzeit wird der Wert des Hauses abzüglich aller Hypothekenschulden noch anhand eines pauschalen Ertragssatzes besteuert, aber:
Der Oberste Gerichtshof entschied im Jahr 2021, dass das Box 3-System diskriminierend ist, wenn der pauschale Ertrag höher ist als der tatsächliche Ertrag. Er entschied, dass die zu zahlende Steuer auf dem tatsächlichen Ertrag basieren sollte. Kürzlich entschied der Oberste Gerichtshof, dass zusätzliche rechtliche Maßnahmen erforderlich sind, wenn der tatsächliche Ertrag niedriger ist als der pauschale Ertrag.
Die Steuerbehörde hält derzeit viele Einkommenssteuererklärungen für 2023 mit einem Einkommen in Box 3 wegen dieser Unklarheit zurück. Sie müssen jetzt nichts unternehmen. Es sei denn, Sie haben einen endgültigen Bescheid erhalten. Dann sollten Sie sich sofort mit dem Finanzamt in Verbindung setzen, um innerhalb von 6 Wochen Einspruch einzulegen und Ihre Rechte zu wahren.
4. Vermietung einer Ferienwohnung in den Niederlanden
Wenn Sie eine Ferienwohnung in den Niederlanden vermieten, gelten Sie in vielen Fällen als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer. Das bedeutet, dass Sie in der Regel 9 % (ab 2026 möglicherweise 21 %) Mehrwertsteuer auf den Mietpreis erheben müssen.
Sie können die Mehrwertsteuer, die Sie beim Kauf und auf Kosten und Investitionen (wie Instandhaltung und Einrichtung) zahlen, zurückfordern.
Vermietung über einen Ferienpark
Die Vermietung einer Ferienwohnung an einen Ferienpark in den Niederlanden erfordert besondere steuerliche Erwägungen. Die Vermietung Ihrer Ferienwohnung an Gäste erfolgt oft über den Ferienpark, wobei der Ferienpark als Vermittler auftritt.
Mietvereinbarung
In der Mietvereinbarung mit dem Ferienpark treffen Sie Regelungen über die Vermietung der Ferienunterkunft, z. B. wie die Ferienunterkunft vermietet wird und zu welcher einbehaltenen Provision. Diese Mietvereinbarung ist wichtig für die Bestimmung Ihrer Umsatzsteuersituation.
Rechnungen für die Vermietung
Wenn Sie über einen Ferienpark vermieten, erstellt der Ferienpark die Rechnung für die Vermietung und stellt sie in Ihrem Namen an einen Mieter aus. Dies wird als ‚Selbstfakturierung‘ bezeichnet. Die Rechnung muss allen gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Am Ende des Zeitraums erhalten Sie vom Ferienpark eine Vermietungsabrechnung, die auch die einbehaltene Provision enthält.
Sie sind für die Abführung der Umsatzsteuer an die Steuerbehörden verantwortlich. Wenn Sie die Bedingungen erfüllen, können Sie die Kleinunternehmerregelung für die Umsatzsteuer in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass Sie keine Umsatzsteuer zahlen müssen, aber Sie können die Mehrwertsteuer auch nicht zurückfordern.
Fazit: Lassen Sie sich frühzeitig beraten
Der Kauf und die Vermietung einer Ferienwohnung in den Niederlanden kann finanziell attraktiv sein, aber beachten Sie, dass es (möglicherweise) auch steuerliche Konsequenzen gibt. Je nach Art der Ferienunterkunft und der Intensität der Vermietung müssen Sie sich möglicherweise sowohl mit der Einkommenssteuer als auch mit der Umsatzsteuer auseinandersetzen. Ich kann Ihnen hierzu keine Standardempfehlungen geben, da jede Situation anders ist. Lassen Sie sich daher steuerlich beraten, bevor Sie Ihre Ferienunterkunft kaufen und/oder vermieten.
Dafür können Sie sich gerne an uns wenden. Auch wenn es darum geht, Ihre Ferienwohnung in den Niederlanden an einen Ferienpark zu vermieten oder Eigentum zu verschenken oder zu erben. Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail, damit wir gemeinsam Ihre spezielle Situation erörtern können. Auf diese Weise können Sie sicher sein, dass Sie alle rechtlichen/steuerlichen Verpflichtungen erfüllen und alle Steuervorteile voll ausschöpfen.
Daphne Vosbeek
Junior-Steuerspezialistin
Tel: +31 (0)314 369 111
E-Mail: d.vosbeek@stolwijkkelderman.nl